2026年10月20日にラサールロジポート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が4,040円のところ4,040円で着地しました。
尚、利益超過分配金148円が含まれています。
物件売却と自己投資口取得による逆外部成長の推進
2026年8月期のラサールロジポート投資法人において最も特徴的だったのは、「逆外部成長」を掲げた資本戦略の推進です。一般的なJ-REITが物件取得による資産規模拡大を目指す中で、同投資法人は保有物件の選択的な売却と自己投資口取得を組み合わせることで、1口当たり利益の向上を図る独自の戦略を継続しました。2023年以降、大規模な資産売却を段階的に進めており、当期においてもロジポート柏沼南や犬山物流センター、ロジポート堺南島町、ロジポート堺築港新町などの売却計画を通じて、ポートフォリオの質的向上と資本効率の改善を推進しています。特に、需給環境が良好な東京・大阪圏への集中を進めた結果、1物件当たりの規模拡大やマルチテナント比率の上昇が実現し、ポートフォリオの競争力強化につながりました。
内部成長の面では、堅調な物流施設需要を背景に高稼働率を維持しました。期中平均稼働率は98.8％となり、東扇島における退去区画の早期テナント誘致などにより想定を上回る水準で着地しています。また、契約更改時には賃料増額を積極的に進めており、東扇島の普通借区画を含む契約更改では約6％の増額率を確保しました。保有物件の賃料ギャップは平均13％に達しており、将来的な賃料上昇余地も十分に残されています。さらに、売却予定物件を除いた既存ポートフォリオでは、賃貸事業収入およびNOIが着実に成長しており、物流施設需要の底堅さを背景とした内部成長力が確認されました。
自己投資口取得を軸とした資本戦略と保守的な財務運営
財務面では、資産売却で創出した資金を自己投資口取得や間接投資へ振り向ける資本配分戦略を推進しました。2024年2月期以降に実施した自己投資口取得は累計で発行済投資口数の約15％相当に達しており、J-REIT市場でも最大級の規模となっています。当期末までに発行済総口数比11.2％分の自己投資口を消却しているほか、新たに上限100億円の自己投資口取得も決定しました。これにより、資産規模の縮小局面においても1口当たり利益や分配金の成長を目指す姿勢を鮮明にしています。
一方で、財務基盤は極めて安定しています。当期は新規借入や借換えを実施せず、有利子負債残高は1,710億20百万円、LTVは45.8％となりました。また、時価ベースLTVは36.6％と保守的な水準に抑えられており、平均借入年限は7.2年、平均金利は0.92％を維持しています。格付についても㈱日本格付研究所（JCR）から長期発行体格付「AA」を維持しており、安定的な財務運営が継続されています。
サステナビリティの観点では、物流施設の競争力維持に向けた継続的な修繕や資本的支出を実施しながら、長期的な資産価値向上を図りました。また、物流施設の運営を通じてテナント需要に応じた高品質な施設管理を実践し、安定したキャッシュフローを創出できる運用体制の強化を進めています。こうした取り組みは、物流インフラとしての社会的役割を果たしながら、持続的な収益成長を支える基盤となっています。
投資主価値最大化を目指した独自戦略が成果を示した期
2026年8月期は、ラサールロジポート投資法人が従来の資産規模拡大路線ではなく、投資主価値の最大化を重視した運営方針を鮮明にした期でした。物件売却による資金創出と自己投資口取得を組み合わせる「逆外部成長」を継続しながら、物流施設市場の回復局面を捉えて賃料増額や高稼働率維持にも取り組みました。その結果、ポートフォリオの質的向上と1口当たり収益の向上を同時に追求する独自の成長モデルが着実に進展しています。
業績面では、営業収益13,210百万円、営業利益7,335百万円、経常利益6,458百万円、当期純利益6,457百万円を計上しました。また、1口当たり分配金は4,040円となり、物件売却益を活用した分配金平準化策によって安定した還元を実現しています。物流不動産市場の中長期的な成長を背景にしつつ、資本効率を重視する独自の運用方針を深化させたことが、2026年8月期における最大の成果だったといえます。
