2025年6月17日にトーセイ・リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,710円のところ3,812円で着地しました。
稼働率は97.5%と他の投資法人と比べると劣っている、が、やることはやっている
2025年4月期においては、計62物件、取得価格合計82,724百万円を保有しています。また、当期末における当該運用資産の稼働率は97.5％です。また、投資法人は、環境・省エネルギーへの配慮及び地域社会への貢献等を中心としてESGへの取り組みを推進しています。2025年4月期末において、「DBJ Green Building 認証」について19物件、「BELS評価認証」について2物件の認証を取得しています。業績は、営業収益3,693百万円（前期比0.8％増）、営業利益1,760百万円（前期比1.4％増）となり、借入金の支払利息等の経費を控除した経常利益は1,436百万円（前期比1.4％増）、当期純利益は1,435百万円（前期比1.4％増）となりました。
期末稼働率97.5%ははっきり言ってよくない数値だと思います。しかし、トーセイ・リート投資法人の場合、西船橋や本厚木などあまり他の投資法人が欲しがらない地域の物件を保有しているということもあるので資産運用会社としては頑張っているのでないでしょうか。期末の数値が悪い場合、期末稼働率ではなく期中平均稼働率として開示するようなことはよくやる開示の戦法です。そういったことをしてないだけ正直だと感じます。
2025年はポートフォリオ全体で契約更新は745件存在し、679件が更新済み。増額更新が217件、賃料据置が462件となっており、賃料減額となった先はありません。そして増額更新の中で住宅(レジデンス)が203件ですから。地道な交渉をしっかりと行っているということが言えるのではないでしょうか。
固定金利比率は93.9％から90％に減少
財務戦略は、中長期的に安定的かつ健全な財務基盤を構築することを基本方針としています。有利子負債については、金利変動リスクやリファイナンスリスクの低減を図るため、原則として長期固定金利での調達及び返済期限の分散化に取組んでおりますが、金利の動向や資金調達コスト等を総合的に考慮し、柔軟な資金調達を検討しています。2025年4月期中に長期借入金4,600百万円について、2024年11月29日付で借換えを行いました。2025年4月期末時点での出資総額は41,450百万円、有利子負債の残高は42,900百万円となりました。LTVは47.6％となりました。
一部変動金利での借換えを実施したことで固定金利比率は93.9％から90％に減少しているんですが、これは短期で調達する意味があったのか?と疑問に思ってしまいますね。短期中心のテナントとの契約形態を踏まえてのことだということですが、短期を変動金利にして長期を固定金利にしないとかりいれこすと資本コストを低減できないような気がするのですが・・・。2025年4月期末時点で取得している格付けは以下の通りです。
・日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付:A、格付の見通し:(安定的)
