2025年6月17日にKDX不動産投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,930円のところ4,045円で着地しました。
成長余力のある物件と大幅に入れ替え
まずは外部成長ですが、2025年4月期は以下の4物件の取得と15物件の譲渡を行いました。
＜取得資産＞
KDXレジデンス杉並方南町(取得価格:1,514百万円)
KDXロジスティクス恩田原(取得価格:12,400百万円)
SOMPOケアラヴィーレ元住吉(取得価格:3,730百万円)
ニチイホーム碑文谷(取得価格:1,780百万円)
＜譲渡資産＞
KDX新宿286ビル(譲渡価格:2,890百万円)
KDX岩本町ビル(譲渡価格:1,730百万円)
KDX北浜ビル(譲渡価格:1,660百万円)
KDX武蔵中原レジデンス(譲渡価格:797百万円)
KDXレジデンス下馬(譲渡価格:932百万円)
KDXレジデンス小豆沢(譲渡価格:794百万円)
KDXレジデンス学芸大学(譲渡価格:839百万円)
KDXレジデンス吉祥寺(譲渡価格:649百万円)
KDXレジデンス舟入幸町(譲渡価格:815百万円)
KDXレジデンス守口(譲渡価格:802百万円)
KDXレジデンス一番町(譲渡価格:763百万円)
KDXレジデンス豊平公園(譲渡価格:654百万円)
KDXレジデンス西院(譲渡価格:557百万円)
リソラ大府ショッピングテラス(譲渡価格:6,455百万円)
札幌白石配送センター(譲渡価格:1,261百万円)
含み損を抱えている物件、エリアや築年により今後の内部成長余地が限定的な物件、将来的に修繕費やCAPEXが相応にかかる懸念がある物件、小規模で運用効率が悪い物件を中心に選定し、今後も譲渡を継続方針のようです。小ぶりなレジデンスを中心に売却しているのですが、オフィスビルや商業施設も売却しているのがわかります。代わりに取得しているのが規模の大きめなレジデンスと物流施設やヘルスケア施設等ということでここにきて安定性を採っているようにも感じられます。
内部成長的には物流施設で増額改定交渉及び将来的なインフレリスクの低減のため、CPI連動型契約への切替えを推進しています。今後36年未満に契約更改を控えるテナント契約は8件ほどあり、そのうち6件が増額交渉対象としています。オフィスビルは前期と同様にテナント入替時は賃料単価の上昇幅が拡大しています。また、居住用施設でも既存テナントとの賃料改定ができているという点です。これは個人の入居者のいるレジデンスではなく複合施設的になっている物件のテナントだと考えられますが物件自体のNOIは上昇するのでこの交渉は続けてほしいところです。業績は、営業収益38,847百万円、営業利益19,458百万円、経常利益16,854百万円、当期純利益16,854百万円となりました。
金利固定化や借入期間の長期化を目指す方針を継続
2025年4月期においては期中に返済期日が到来した借入金（期限前弁済を含む。）32,950百万円及び期中に償還期限を迎えた投資法人債3,000百万円の返済資金として、25,550百万円の借入れ及び2,300百万円の投資法人債の発行を行い、8,100百万円を手元資金にて返済しました。また、新規資産の取得に際し17,630百万円の新規借入れを行っています。なお、投資法人は2025年4月16日に第2回無担保投資法人債（特定投資法人債間限定同順位特約付）（発行総額2,300百万円、期間5年）を発行しました。結果として、2025年4月期における借入残高は529,930百万円、投資法人債残高は28,000百万円、有利子負債残高は557,930百万円となり、LTVは44.8％、長期固定化負債比率は93.3％、長期負債比率は98.2％となりました。2025年4月末時点で取得している格付けは以下の通りです。
・日本格付研究所(JCR)、発行体格付:AA、格付の見通し:(安定的)
