2026年10月19日に三菱地所物流リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,112円のところ3,117円で着地しました。
尚、利益超過分配金232円が含まれています。
MJロジパーク大東1の取得と加須物件売却によるポートフォリオ再構築
2026年8月期の三菱地所物流リート投資法人における最大の特徴は、資産入替を通じたポートフォリオの質的向上です。当期は2026年3月にMJロジパーク加須1およびMJロジパーク加須2を売却する一方、2026年7月にMJロジパーク大東1を取得しました。取得価格3,115百万円のMJロジパーク大東1は、築浅で高い競争力を有する物流施設であり、鑑定評価額を大きく下回る価格で取得したことから、将来的な収益向上と資産価値向上への寄与が期待されています。これにより、当期末の保有資産は36物件、取得価格総額は2,808億円となりました。また、追加取得型ブリッジSPCへの出資持分取得も実施し、今後の外部成長につながるパイプラインの拡充を進めています。
内部成長においては、物流市場の需給改善を背景に高い成果を上げました。ポートフォリオ全体の期末稼働率は96.7％を維持し、賃料改定では17期連続となる増額改定を実現しています。当期の平均賃料改定変動率はプラス4.8％となり、過去3年間の平均増額率も6.2％と高水準でした。特にロジクロス福岡久山では約2,500坪の新規契約について10％超の賃料増額を実現するなど、物流施設需要の回復を取り込みながら収益力を高めました。加えて、太陽光パネル設置やLED化推進などの戦略的CAPEXを実施し、賃料増額以外の収益向上策にも取り組んでいます。
グリーンボンド発行とネットゼロ目標に向けた取り組み
財務面では、成長投資と財務安定性の両立を図りました。2026年3月には借入金の借換えを実施するとともに、同年7月には第3回無担保投資法人債となるグリーンボンドを22億円発行しました。調達資金は既存借入金の返済に充当され、変動金利負債の固定化による財務基盤強化が進められています。さらにMJロジパーク大東1の取得資金として新たな借入れを実施しながらも、当期末の有利子負債残高は1,227億79百万円、LTVは42.7％に抑えられました。固定金利比率は87.8％、長期負債比率は99.9％となっており、長期発行体格付もJCRによるAA（安定的）を維持しています。
サステナビリティへの取り組みでは、2050年度までにバリューチェーン全体の温室効果ガス排出量ネットゼロを目指す方針のもと、環境負荷低減策を継続しました。2025年度時点でGHG排出量（Scope1・2）は2021年度比99.9％削減を達成し、エネルギー消費原単位も2017年度比24.2％削減となっています。また、環境認証取得割合は延床面積ベースで98.2％に達し、新たに取得したMJロジパーク大東1ではBELS最高評価の★★★★★を取得しました。外部評価においてもGRESBリアルエステイト評価で7年連続となる最高位の「5 Stars」を獲得したほか、物流・産業施設セクターにおけるグローバル・セクターリーダーおよびアジア・セクターリーダーにも選定されています。さらにCDP気候変動分野では3年連続で最高評価の「Aリスト」企業に選出されるなど、環境分野における高い評価を維持しました。
資産入替と賃料成長を両輪にした着実な投資主価値向上
2026年8月期は、資産規模の拡大だけを追求するのではなく、質の高い物流施設への入替と内部成長の最大化を通じて投資主価値向上を図った期でした。加須物件の売却によって含み益を実現しつつ、将来の成長余地を有するMJロジパーク大東1を取得したことで、ポートフォリオの収益性と競争力が高まりました。また、17期連続の賃料増額改定や独自の内部成長施策が着実に成果を上げ、物流施設市場の改善を収益へと結び付けています。
業績面では、営業収益8,771百万円、営業利益4,795百万円、経常利益4,285百万円、当期純利益4,284百万円を計上しました。MJロジパーク加須1および加須2の売却益計上に加え、既存物件の賃料増額や取得物件の収益寄与が業績を押し上げ、1口当たり分配金は3,117円となりました。外部成長と内部成長をバランス良く推進しながら、財務規律とサステナビリティを両立させたことが、2026年8月期における三菱地所物流リート投資法人の大きな成果であったといえます。
