2026年7月17日に大和証券オフィス投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が7,250円のところ7,630円で着地しました。
都心オフィスへの集中投資と積極リーシングによる成長加速
2026年5月期の大和証券オフィス投資法人は、東京都心部を中心としたオフィス特化型REITとして、賃料成長を軸にした内部成長と戦略的な資産入替による外部成長を推進しました。東京都心のオフィス市場では空室率の低下と賃料上昇が続くなか、その恩恵を着実に取り込む運営を展開しています。
外部成長では、「浜松町PREX」を71.5億円、「プライム千駄ヶ谷ビル」を194億円で取得する一方、「Daiwa麻布台ビル」の譲渡に加え、「Daiwa猿楽町ビル」の段階的売却を進めました。取得物件はいずれも都心部の競争力が高いエリアに位置しており、将来的な賃料上昇余地を有する物件です。特にプライム千駄ヶ谷ビルは周辺再開発の進展による成長期待が高く、浜松町PREXも浜松町エリアの再開発恩恵を受ける立地として位置付けられています。これらの資産入替により、ポートフォリオの平均築年数は41.3年から13.4年へ大幅に若返り、収益性の向上が図られました。
内部成長では過去最高水準の成果を達成しました。期末稼働率は99.1％と極めて高い水準を維持しながら、テナント入替時の賃料増額率は23.3％、更新時の賃料増額率は12.0％を記録しました。賃料増額による月額収入増加額は契約更新で3,972万円、入替で872万円となり、合計4,845万円の増収を実現しています。東京都心部を中心に賃料ギャップは約20％まで拡大しており、今後も継続的な賃料成長余地を有しています。
また、広域渋谷圏をはじめとする重点エリアでは、スポンサーグループのリーシング力を活用し、市場賃料を上回る条件での成約を実現しました。恵比寿や神田、品川、新宿などで大幅な賃料増額が進み、オフィス収益の拡大をけん引しています。
財務安定性の維持とESG推進による価値向上
財務面では、新規取得資金および既存借入金返済資金として複数の借入れを実施しました。当期末の有利子負債残高は2,392億円となり、実力LTVは42.1％、時価LTVは35.9％、簿価LTVは46.8％となっています。平均残存年数は4.0年、固定金利比率は50％超を維持しており、金利上昇局面においても安定した財務基盤を確保しています。
業績面では、営業収益165億1,100万円、経常利益79億1,600万円、当期純利益79億1,600万円を計上しました。1口当たり分配金は7,630円となり、予想を上回る着地となっています。既存物件の賃貸収入増加と新規取得物件の寄与が業績を押し上げました。
サステナビリティへの取り組みでは、気候変動対応を重要課題として位置付けています。2030年までにGHG排出量（Scope1・2）を2023年比42％削減、Scope3を25％削減する目標を掲げ、SBT認定も取得しました。さらに2050年までのカーボンニュートラル実現を目指しています。
保有物件ではLED照明導入、省エネ空調設備への更新、節水設備の導入などを継続的に推進しています。2026年5月末時点で環境認証取得物件は37物件、取得比率は延床面積ベースで70.6％に達しました。GRESBリアルエステイト評価では14年連続で「Green Star」を取得し、GRESBレーティングでは「4スター」、開示評価では最高位の「A」を5年連続で獲得しています。
賃料成長を原動力に投資主価値向上を目指す
2026年5月期は、大和証券オフィス投資法人にとって、内部成長力の高さと資産入替の成果が明確に表れた期となりました。都心オフィス市場の需給改善を追い風に、賃料増額と高稼働率を両立しながら分配金成長を実現しています。レントギャップは約20％まで拡大しており、今後も契約更新やテナント入替を通じた収益拡大が期待されます。
また、築古資産を売却し、浜松町や千駄ヶ谷といった成長性の高いエリアへ資本を再配分することで、ポートフォリオの競争力を大きく高めました。継続的な自己投資口取得や売却益還元も併せて実施しており、投資主価値向上への姿勢が鮮明です。
今後は、さらなる賃料ギャップ解消と都心オフィス集中戦略を推進しながら、分配金の持続的成長を目指す方針です。都心オフィス市場の成長とスポンサーグループのネットワークを活用した運営力を背景に、中長期的な収益拡大が期待されます。
