2021年1月19日に平和不動産リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,650円のところ2,680円で着地しました。
内部成長に力を入れ稼働率UP
2020年11月期は、ポートフォリオの収益性の改善及び質の向上を目的とし、2020年9月30日付でレジデンス１物件（Re-92 ＨＦ大濠レジデンスＢＡＹＳＩＤＥ（不動産、取得価格：1,150百万円））を取得し、2020年8月5日付でレジデンス１物件（Re-44 ＨＦ梅田レジデンスＴＯＷＥＲ（信託受益権、取得価格：1,920百万円））を売却しました。この結果、当期末時点での運用資産は、オフィス32物件（取得価格の合計：78,421百万円）、レジデンス75物件（取得価格の合計：99,605百万円）の合計107物件（取得価格の合計：178,026百万円）となっています。
運用・管理面は従来から稼働率の維持向上に注力することにより、収益の向上に努めて参りましたが、2020年11月期においても、空室期間の短縮化に努めたテナントリーシング活動及びテナントニーズや物件毎の特性を踏まえた計画的なバリューアップ投資に取り組みました。こうした取組みによって物件の競争力の維持向上に努めた成果もあり、全運用資産合計の稼働率は、2020年11月期末時点で97.9％となり、期中月末平均稼働率は96.1％となりました。オフィスの稼働率は期中において比較的安定的に推移し、レジデンスの稼働率は新型コロナウイルス感染症の拡大の影響もあり4月以降稼働率が下降し、8月には93.6％まで低下しましたが、11月には97.8％まで回復しました。
コミットメントライン極度額が1,000百万円増加
有利子負債の長期化、返済期限の分散化及び資金調達手段の多様化による、より強固な財務基盤の構築を図ることを目的として、2020年11月25日付で第6回無担保投資法人債（発行総額：1,500百万円）を発行し、その調達資金を原資として決算期後の2020年12月11日付で借入金の期限前返済を行いました。借入金については、2020年10月30日に元本返済期日を迎えたタームローン20（借入残高：1,230百万円）、タームローン21 トランシェＢ（借入残高：3,600百万円）、タームローン38 トランシェＡ（借入残高：1,200百万円）の返済資金に充当するため、同日付でタームローン48（トランシェＡ（借入金額：1,780百万円）、トランシェＢ（借入金額：4,250百万円）の借入れを行いました。これらにより償還期限の分散化（11月末時点の平均借入期間：7.0年、平均残存期間：3.9年）を図る一方で、借入コストの低減（11月末時点の平均借入金利：0.78％）を図ることができました。また、機動的かつ安定的な資金調達手段及び手元流動性の拡充による財務信用力を確保するため、株式会社三井住友銀行、株式会社三菱ＵＦＪ銀行、株式会社みずほ銀行及び株式会社りそな銀行との間で極度額総額7,000百万円（契約期間は2020年６月１日から2021年５月31日）のコミットメントラインを設定しています。
コミットメントラインの極度額が拡充し6,000百万円から7,000百万円となりました。コロナウイルスによる景気悪化に対して警戒したものだと思いますが、現時点では投資家さんの安心材料にも繋がるので多少の融資関連費用を払ってもコミットメントライン拡充の判断は好意的に受け取って良いと思います。
