2024年1月18日に平和不動産リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,180円のところ3,300円で着地しました。
オフィスビルの稼働率は98.6%と大和証券オフィスよりも上
2023年11月期の外部成長の取り組みは、資産規模の拡大並びにポートフォリオの収益性の改善及び質の向上を目指し、また、財務基盤の強化を目的として、2023年６月に公募増資等を行いました。その資金等により、2023年６月６日付でオフィス２物件（Of-55 北浜一丁目平和ビルの準共有持分の75％（信託受益権、取得価格：3,370百万円）、Of-56 平和不動産北浜ビル（信託受益権、取得価格：1,650百万円））及び2023年８月３日付でオフィス１物件（Of-57 プライムタワー横浜（信託受益権、取得価格：3,800百万円））を取得しました。また、2023年８月31日付でレジデンス１物件（Re-41 ＨＦ八丁堀レジデンスⅢ（信託受益権、取得価格：793百万円））及び2023年11月30日付でレジデンス１物件（Re-46 ＨＦ阿波座レジデンス（信託受益権、取得価格：577百万円））を売却しました。この結果、2023年11月期末時点での運用資産は、オフィス43物件（取得価格の合計：116,952百万円）、レジデンス83物件（取得価格の合計：111,542百万円）の合計126物件（取得価格の合計：228,494百万円）となっています。
一方、内部成長の取り組みとしては、前期に続き2023年11月期においても、空室期間の短縮化に努めたテナントリーシング活動及びテナントニーズや物件毎の特性を踏まえた計画的なバリューアップ投資に取り組みました。こうした取組みによって物件の競争力の維持向上に努めた成果もあり、全運用資産合計の稼働率は、2023年11月期末時点で97.7％となり、前期末時点の97.6％から期中を通じて高稼働で安定的に推移させることができ、期中月末平均稼働率は97.6％と高水準となりました。結果として、営業収益は8,656百万円、営業利益は4,495百万円となり、借入金に係る支払利息等を控除した後の経常利益は3,995百万円、当期純利益は3,995百万円を計上しました。
平和不動産リート投資法人はオフィスビルとレジデンスの二刀流の投資法人なのですがオフィスビルの稼働率が98.6%とレジデンスの稼働率97.1%を上回っています。そして昨日の大和証券オフィス投資法人も上回っている水準です。オフィスビルの規模が違うので単純なことは言えませんが、少なくとも増額改定で合計18百万円増加しているのでここは評価してもよさそうですね。
SMBC・SMTB中心で新規調達・リファイナンスを実施
資金調達の実績としては、物件の取得資金等に充当することを目的として、2023年６月１日に公募増資（発行投資口数：34,500口、発行価額の総額：4,948,990千円）及び2023年６月27日に第三者割当増資（発行投資口数：1,700口、発行価額の総額：243,863千円）による資金調達を行い、また、その調達資金の一部を原資として2023年６月８日付で借入金の期限前弁済を行いました。借入金については、物件の取得資金等に充当することを目的として、2023年８月３日付でタームローン72-①（借入金額：1,000百万円）、タームローン72②（借入金額：1,000百万円）、タームローン72-③（借入金額：1,000百万円）及びタームローン72-④（借入金額：1,000百万円）の借入れを行いました。また、2023年10月31日に元本返済期日を迎えたタームローン27 トランシェＢ（借入残高：4,400百万円）及びタームローン48 トランシェＡ（借入残高：1,780百万円）、タームローン71 トランシェＡ（借入残高：100百万円）の期限前弁済の返済資金に充当するため、同日付でタームローン73 トランシェＡ（借入金額：1,330百万円）、トランシェＢ（借入金額：700百万円）、トランシェＣ（借入金額：2,700百万円）及びトランシェＤ（借入金額：1,550百万円）の借入れを行いました。かかる借入れの概要は以下の通りであり、これらにより2023年11月期末時点の平均借入期間は7.3年、平均残存期間は4.2年、平均借入金利は0.77％となりました。また、機動的かつ安定的な資金調達手段及び手元流動性の拡充による財務信用力を確保するため、㈱三井住友銀行、㈱三菱ＵＦＪ銀行、㈱みずほ銀行及び㈱りそな銀行との間で極度額総額7,000百万円（契約期間は2023年６月１日から2024年５月31日）のコミットメントラインを設定しています。2023年11月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA-、格付けの見通し：安定的
