2024年6月17日に投資法人みらいの決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が1,150円のところ1,215円で着地しました。
投資家は将来に備えるのではなく「今」分配金が欲しいのでは?
2024年4月期の外部成長は、2023年12月１日に「MIテラス浜松（取得価格2,603百万円）」、「くれたけインプレミアム名古屋納屋橋（取得価格2,470百万円）」、「ホテルウィングインターナショナルセレクト名古屋栄（取得価格1,700百万円）」及び「ホテル呉竹荘広島大手町（取得価格2,540百万円）」、2024年３月１日に「MIキューブ心斎橋（取得価格2,644百万円）」を取得しました。以上の結果、2024年4月期末における運用資産は43物件、取得価格の合計は178,217百万円、総賃貸可能面積は393,899.17㎡、稼働率は98.3％となりました。2024年4月期は内部成長への取り組みが現実に実を結んだ結果がでていて、一部物件ではBM仕様見直しにより外注委託費が10%超減少、電力供給会社切替により水道光熱費の減少にも繋がりました。2024年4月期の実績として営業収益5,887百万円、営業利益2,660百万円、経常利益2,273百万円、当期純利益2,244百万円を計上しました。
これらの取り組みとホテル変動賃料の上振れにより予想DPUに達したとして内部留保を積み増す結果となってしまいました。J-REITに利益の積立てを認めてしまったことで「将来の備え」と言うことで大分利益を積み上げている投資法人が多くなってきましたね。将来の備えとはどういう将来を想定しているのか気になるところです。仮に全物件が震災等で滅失したとしたら前期の分配金と同水準の分配金を支払うつもりなのでしょうか?とてもそのような判断をするとは思えないですけどね。
JCR格付けの「見通し」が安定的→ポジティブに変更
投資法人みらいは、2024年4月期において、2023年11月28日に公募による新投資口の発行（129,500口）により5,300百万円、2023年12月26日に第三者割当による新投資口の発行（6,500口）により266百万円を調達しました。この結果、当期末時点での出資総額は84,066百万円、発行済投資口の総口数は1,907,440口となりました。
また、2023年11月30日に返済期限の到来した借入金12,000百万円の返済にあたり同日付で短期借入金500百万円及び長期借入金11,500百万円、2024年１月31日に返済期限の到来した借入金1,000百万円の返済にあたり同日付で長期借入金1,000百万円、2024年４月30日に返済期限の到来した借入金3,500百万円の返済にあたり同日付で長期借入金3,500百万円の資金の借入を行いました。さらに、不動産信託受益権の取得資金に充当するため、2023年12月１日付で長期借入金3,500百万円、2024年３月１日付で2,500百万円の資金の借入を行い、2024年３月１日の不動産信託受益権の取得により減少した手元資金に充当するため、2024年４月30日付で長期借入金400百万円の資金の借入を行いました。当期末時点の借入金及び投資法人債の残高は91,900百万円（うち、短期借入金500百万円、１年内返済予定の長期借入金11,000百万円、長期借入金74,200百万円、投資法人債6,200百万円）となっています。なお、機動的かつ安定的な資金調達の確保と、より一層強固な財務基盤の構築を目的として、借入極度額3,000百万円のコミットメントラインを設定しています（本書の日付現在の未実行枠残高2,500百万円）。2024年4月末時点で取得している格付けは以下の通りです。
・日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付:A+、格付の見通し:(ポジティブ)
