2026年4月14日にOneリート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,220円のところ2,386円で着地しました。
変革を伴う資産入替と成長領域への投資拡大
2026年2月期のOneリート投資法人は、ポートフォリオの質的向上を目的とした資産入替を積極的に推進し、成長性と収益性の向上に取り組みました。特にオフィス資産とホテル資産の入替を通じて、将来の収益拡大を見据えたポートフォリオ再構築を進めたことが大きな特徴です。
外部成長の面では、2025年12月に京都中心部の宿泊特化型ホテルであるカンデオホテルズ京都烏丸六角を48億円で取得する一方、2026年1月にはONEST南大塚ビルと新川一丁目ビルを合計62.3億円で譲渡しました。これらの譲渡物件はいずれも築30年以上が経過し、今後の資本的支出増加や賃料上昇余地の限定が見込まれていたことから、資産価値の最大化を図る戦略的な資産入替として実施されています。
また、ホテルを成長アセットと位置付ける方針のもと、2026年3月にはダブルツリーbyヒルトン那覇首里城、ザ エディスターホテル成田、クインテッサホテル福岡博多、札幌すすきの、鹿児島天文館の5ホテルに加え、神楽坂プラザビルを取得しました。取得額は総額約299億円に達し、資産規模は約1,500億円へ拡大しました。さらに中期目標として資産規模2,000億円を掲げ、ホテル比率を高めながら収益基盤の多様化を進めています。
内部成長においても成果が見られました。オフィスポートフォリオでは賃料増額による月額賃料の増加額が過去最高水準を記録し、期中平均稼働率は97.8％と高水準を維持しました。ホテル運営面では変動賃料型ホテルの業績が好調に推移し、宿泊需要の回復やインバウンド需要の拡大を取り込みながら収益向上を実現しました。これらの取り組みにより賃貸事業収入とNOIは着実に増加し、内部成長の成果が業績に反映されています。
安定財務とESG経営を両立する運営体制
財務面では、金利上昇局面の中にあっても、みずほグループの金融ネットワークを活用した機動的な資金調達を実施しました。2025年9月にはグリーンローンによる約99億円の借換えを行ったほか、ホテル取得資金として短期借入も活用するなど、柔軟な資金調達を展開しています。当期末の有利子負債残高は653億円、LTVは48.5％となり、財務健全性を維持しました。
業績面では、営業収益46億9,000万円、当期純利益19億2,200万円を計上しました。物件譲渡による賃料収入の減少があった一方で、譲渡益の計上や取得ホテルの収益寄与が業績を下支えし、1口当たり分配金は当初予想を上回る2,386円となりました。安定した利益創出と投資主還元を両立した決算内容となっています。
サステナビリティへの取り組みも継続的に推進しています。2025年のGRESBリアルエステイト評価では、「Green Star」を8年連続で獲得するとともに、GRESBレーティングでは「4スター」の評価を取得しました。環境負荷低減や持続可能な社会の実現に向けた取り組みを継続し、不動産投資運用におけるESG配慮を経営の重要課題として位置付けています。
また、取得したホテルではリブランドやリノベーションを通じた価値向上施策を計画しています。特に那覇首里城エリアの大型ホテルでは、オペレーター変更や大規模改装により収益性向上を図る方針であり、建物資産の長寿命化と競争力強化の両立を目指しています。
次なる成長ステージへ向けたポートフォリオ進化
2026年2月期のOneリート投資法人は、単なる資産規模拡大ではなく、将来の収益成長を見据えたポートフォリオ改革を本格化させた1年となりました。築年数が進んだオフィス資産を売却し、成長余地の大きいホテル資産へ資本を振り向けることで、収益性と成長性の向上を目指しています。
また、オフィス運営における高いリーシング力とホテル運営におけるアップサイド追求型投資を両輪とする独自戦略によって、安定収益と成長収益のバランスを追求しています。金融系スポンサーグループの強固な支援基盤を背景に、規律ある財務運営を維持しながら資産規模2,000億円という中期目標達成に向けた成長軌道を描いています。今後はホテル比率の拡大と既存資産のバリューアップを通じて、持続的な分配金成長と投資主価値向上が期待されます。
