2026年10月21日にOneリート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,170円のところ2,553円で着地しました。
4年半ぶりの公募増資によりホテル5物件とオフィスビル1物件を取得
2026年8月期のOneリート投資法人における最大のトピックは、4年半ぶりとなる公募増資を実施し、ホテル5物件とオフィスビル1物件、合計299億円の資産を取得したことです。これにより、従来のオフィス中心のポートフォリオから、成長余地の大きいホテルアセットを取り込んだ収益基盤の強化が進みました。特にONEST飯田橋スクエアに加え、クインテッサホテル札幌すすきの63 Relax＆Spa、クインテッサホテル鹿児島天文館 Relax＆Sleep、クインテッサホテル福岡博多 Relax＆Sleep、ザ エディスターホテル成田、ダブルツリーbyヒルトン那覇首里城を取得し、ポートフォリオの用途分散と成長余地の拡大を実現しています。
一方で、資産入替戦略も積極的に推進しました。ONEST京都烏丸スクエアの準共有持分10％および名古屋伏見スクエアビルの準共有持分20％を譲渡し、将来的な収益性や資本効率を意識したポートフォリオ再構築を進めました。これらの資産の取得と譲渡により、収益基盤の安定化と中長期的な成長基盤の確保が図られています。
内部成長面では、オフィス運営が大きく進展しました。オフィスポートフォリオの期中平均稼働率は97.6％、テナント更新率は99.2％と高水準を維持し、既存契約の賃料改定と新規契約による増額の双方で成果を上げました。2026年8月期における月額賃料の増額額は11,036千円となり、過去最高を更新しています。特に既存契約による増額額は6,031千円、新規契約による増額額は5,240千円に達しました。また、継続保有物件の賃料は市場賃料を下回る状況が続いており、期末時点で賃料ギャップはマイナス12.6％と、今後の増額余地も拡大しています。
ホテル運営についても堅調でした。開示可能な5物件のRevPARは前年同期比4.3％増となり、ダブルツリーbyヒルトン那覇首里城を含む変動賃料物件全体でも当初予想を上回る賃料収入を確保しました。オフィスの増賃とホテル収益の伸長が、当期の内部成長を支えたといえます。
レンダー多様化とグリーンファイナンス拡大による財務基盤強化
財務面では、新規物件取得に伴う成長資金の確保と資金調達基盤の強化が進められました。2026年3月の公募増資により129億円超を調達したほか、新規取得資産の取得資金として150億円の借入れを実施しています。その後、同年7月にはシンジケートローン等による150億円の借換えを行い、さらに新規レンダー5行を招聘することで資金調達先の多様化を進めました。
その結果、2026年8月期末の有利子負債残高は803億94百万円、LTVは49.0％となりました。金利上昇局面ではあるものの、JCR長期発行体格付A＋を維持し、安定した財務基盤を確保しています。また、グリーンローンおよびグリーンボンドを活用した資金調達も継続しており、2026年9月末時点ではグリーンファイナンス残高が390億94百万円、有利子負債全体の45.8％を占める水準となりました。
サステナビリティへの取り組みでは、GRESBリアルエステイト評価で「3スター」、GRESB開示評価で最上位の「Aレベル」を獲得しました。また、CASBEE不動産評価認証やDBJ Green Building認証、BELS認証などを取得し、2026年8月期末時点で25物件が環境認証を取得しています。当期には大同生命水戸ビルでCASBEE不動産評価認証Sランク、ONEST錦糸町スクエアおよびコンフォートイン名古屋栄駅前でAランク認証を取得しました。
さらに、省エネルギー施策として複数物件でLED化工事を実施し、再生可能エネルギーの利用拡大やGHG排出量削減にも継続的に取り組みました。環境認証比率は延床面積ベースで78.9％に達しており、環境負荷低減と資産価値向上の両立を進めています。
ホテル比率拡大による新たな成長ステージへの移行
2026年8月期は、Oneリート投資法人が従来のオフィス中心のポートフォリオから、成長性の高いホテルアセットを取り込むことで新たな成長ステージへ移行した期でした。公募増資を活用した大規模な物件取得と資産入替により、資産規模は1,512億円へ拡大し、収益源の多様化も進展しました。
また、オフィスでは過去最高水準の賃料増額を実現し、ホテルではインバウンド需要の回復や運営改善による収益成長がみられました。内部成長と外部成長を両輪で進めながら、将来的な収益拡大に向けた基盤整備を着実に進めた点が当期の大きな特徴です。
業績面では、営業収益5,647百万円、営業利益3,038百万円、経常利益2,487百万円、当期純利益2,486百万円を計上しました。資産譲渡益の計上や取得物件の収益寄与により収益水準は大きく向上し、1口当たり分配金は2,553円となりました。2026年8月期は、積極的な資産入替とホテル戦略の本格化を通じて、中長期的な分配金成長への道筋を明確にした期であったといえます。
