2024年10月15日にOneリート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が6,720円のところ6,835円で着地しました。
賃料増額改定で賃貸事業収入が+6,165千円上昇
2024年8月期は、企業業績に伴う採用の積極化と出社率の回復してきたことや、増床・拡張移転等の需要が徐々に改善してきたこと。東京都心部の空室率が緩やかに低下してきたことを背景に、稼働率の維持・向上を重視したリーシング活動を行うとともに、新規募集及び条件改定においてはアップサイドを追求し、管理面では、テナントニーズや物件毎の特性を踏まえた最適コストの実現を図り、賃貸事業収支の向上に努めました。
また、不動産投資運用における環境・社会・ガバナンス配慮の重要性を認識し、企業の社会的責任として、環境負荷の低減や持続可能な社会の実現を目指した取組みを継続しています。この結果、2024年8月期末の投資法人の保有資産合計は32物件（取得価格合計123,677百万円。なお、匿名組合出資持分は含みません。）、総賃貸可能面積は173,425.92㎡、また、2024年8月期末の稼働率は98.2％となりました。業績は、営業収益4,658百万円、営業利益2,178百万円、経常利益1,835百万円、当期純利益1,835百万円となりました。
極度借入枠の借入れは本当にベストだったのか?
2024年8月期の資金調達面の動きとしては、2024年８月５日に償還期限が到来した投資法人債1,500百万円の償還資金に充当するため、極度借入枠（アンコミットメントベース）の一部を活用し、2024年８月５日付で1,500百万円の資金の借入れを行いました。この結果、2024年8月期末での有利子負債残高は65,494百万円となり、LTVは48.5％となりました。投資法人債の場合、満期一括償還がベースなので資金繰り上は決してプラスとは言えません。さらに支払利息も高くなりがちです。そこを借入金でリファイナンスできたということは支払利息の削減に繋がりやすいのです。
しかし、今回の借入金は極度借入枠ということなので金利は変動金利である可能性が高く、金利上昇局面であることは金融機関がスポンサーの資産運用会社から当然分かっているはずなので、改めて固定金利の借入金にてリファイナンスした方が分かりやすかったのではないかと感じます。
