2025年11月17日にジャパンリアルエステイト投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,511円のところ2,511円で着地しました。
物件入替とポートフォリオの質向上
2025年8月期は、資産入替を積極的に進めた期でした。商業施設1物件の売却に加え、BTS型物流施設を2回に分けて売却し、含み益を確保しながらポートフォリオの入れ替えを進めています。売却で得た資金は、居住施設2物件の取得や建替え完了物件の追加取得、さらにホテル1物件の取得予定など、内部成長力の高いアセットへの再投資に振り向けられました。
物流施設では、売却後も稼働率99.8%と極めて高い水準を維持し、契約更改やテナント入替で賃料増額を積み上げています。居住施設でも、テナント入替時の賃料増額が過去最高を更新し、主要5区を中心に賃料水準が力強く上昇しました。商業施設では、テナント退去を契機とした売却や、リニューアル後の賃料増額など、収益改善につながる施策が進みました。
2025年４月１日付で、赤坂パークビル（東京都港区）を対象に不動産管理処分信託契約を締結し信託設定をした上、信託受益権の準共有持分16.70％を13,476百万円で譲渡しました。同譲渡物件は６回に分けて譲渡することを予定しており、2025年10月１日以降、2027年10月１日までの各４月及び10月の１日付で、それぞれ信託受益権の準共有持分16.66％を13,444百万円で譲渡する予定となっています。
内部成長では、物流・居住・商業・ホテルの各アセットで賃料増額が進みました。物流施設は契約満了時の増額更新や入替による賃料上昇が続き、居住施設では原状回復工事や富裕層向けリノベーションを通じて高いROIを確保しながら賃料増額を実現しています。
居住施設の月額賃料増額は約1,794万円／月と大きく伸び、テナント入替時の賃料増額率は主要区で顕著でした。商業施設では、サブリース賃料の増額やホテル区画のリニューアル効果が収益改善に寄与しました。ホテルアセットはADR・RevPARともに堅調で、固定賃料物件の増額改定も進みました。
上記のような運用の結果、2025年9月期の業績は、営業収益41,093百万円（前期比4.2％減）、営業利益19,297百万円（前期比7.2％減）となり、借入金等の支払利息等の経費を控除した経常利益は17,784百万円（前期比9.5％減）、当期純利益は17,805百万円（前期比5.6％減）となりました。
LTVコントロールと金利コスト抑制
財務面では、LTVを45%前後に安定的に維持しながら、返済期限の分散と金利コストの抑制を進めました。固定金利比率は9割超と高い水準を確保しつつ、変動金利も適度に組み入れ、金利上昇局面でも調達コストを抑える構造を整えています。
リファイナンスを複数回実施し、平均残存年数を4年超に維持しながら、コミットメントライン250億円を活用して資金機動性を確保しました。また、自己投資口の取得を過去最大規模で決議し、資本コストを意識したキャッシュマネジメントを強化しています。す。2025年9月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・S&Pグローバル・レーティング・ジャパン㈱(S&P)、長期発行体格付：A+、短期発行体格付:A-1、アウトルック：安定的
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：AA、格付けの方向性：安定的
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA+、格付けの見通し：安定的
サステナビリティ面では、商業施設でソーラーカーポートを導入し、省エネ効果を賃料増額につなげる取り組みが進みました。ホテル・商業・物流など各アセットで環境配慮型の設備投資や運営改善を行い、長期的な資産価値の維持と収益性向上を両立させています。
