2026年5月15日にジャパンリアルエステイト投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,536円のところ2,536円で着地しました。
賃料成長を原動力とした攻めのポートフォリオ強化
2026年3月期のジャパンリアルエステイト投資法人は、好調なオフィス市況を背景に内部成長を加速させるとともに、戦略的な資産取得による外部成長を進めました。当期末の運用資産は79物件、取得価格総額1兆1,970億円となり、日本最大級のオフィス特化型REITとして着実な資産拡大を継続しています。
外部成長では、札幌エリアの大型オフィスビルであるThe Link Sapporoを取得したほか、神田橋パークビルヂング、新宿イーストサイドスクエア、コモレ四谷について追加取得を実施しました。また、サッポロアーチビルも取得し、東京都心部に加えて成長性の高い地方中核都市の優良オフィスを組み込むことでポートフォリオの競争力向上を図っています。取得物件はいずれも高いスペックや立地優位性を有しており、今後の賃料成長やリーシングの進展が期待される資産です。
一方で、赤坂パークビルやJRE天神クリスタルビルの持分売却を進め、資産入替による収益性向上と資本効率改善を推進しました。売却による利益を内部留保や分配原資として活用しながら、効率的なポートフォリオ運営を実現しています。
内部成長については非常に力強い成果が見られました。オフィス市況の改善を背景に、期末入居率は98.9％と前期末比1.5ポイント上昇しました。賃料改定では増額改定比率が57.5％まで高まり、賃料改定率は全体で7.1％、増額区画に限ると11.9％という高い水準を達成しています。また、ポートフォリオ全体の査定賃料上昇率は10.1％となっており、スポンサー物件では14.3％の上昇率を記録しました。こうした賃料成長が分配金成長の主要な原動力となっています。
さらに、東京オペラシティビルや山王グランドビルではラウンジ整備や共用部改修などのバリューアップ工事を実施し、入居率向上や成約単価上昇といった成果も現れています。
強固な財務基盤と先進的なサステナビリティ戦略
財務面では、大型物件取得に伴う資金需要へ対応しながらも、健全な財務体質を維持しました。当期末の有利子負債残高は5,032億円となり、LTVは44.8％となっています。加えて、2026年4月には公募増資を実施し、約190億円の資金を調達しました。これらの資金は追加取得資金や借入金返済に充当され、バランスシートの安定性向上にも寄与しています。
また、日本格付研究所からAA＋、R&IからAA、S&PからA＋というJ-REIT最高水準の信用格付を維持しています。平均残存年数は約5年と長期化されており、金利上昇局面においても柔軟かつ安定した資金調達体制を確保しています。
業績面では、営業収益424億円、経常利益189億円、当期純利益186億円を計上しました。1口当たり分配金は2,536円となり、前期比25円増配を実現しています。さらに売却益を除いたEPUも成長しており、2027年9月期までの年平均成長率は2.7％が見込まれています。
サステナビリティにおいても業界をリードする取り組みを継続しました。2026年3月にはJ-REIT初となるZEB化工事費を対象としたグリーンファイナンス・フレームワークを策定し、日本政策投資銀行と60億円のコミット型タームローン契約を締結しました。
環境認証取得率は97.2％まで上昇し、ZEB認証取得物件は8棟となっています。さらにGRESBリアルエステイト評価では最高評価の「5 Stars」と10年連続の「Green Star」を取得したほか、CDP気候変動プログラムでは最高評価の「A」を獲得しました。SBTi認定やRE100加盟など、脱炭素社会実現に向けた取り組みも積極的に進めています。
オフィス需要拡大を追い風に次の成長ステージへ
2026年3月期は、ジャパンリアルエステイト投資法人が持つ都心部中心の優良オフィスポートフォリオが大きな収益力を発揮した期となりました。旺盛なオフィス需要を背景に高い入居率と賃料上昇を実現し、内部成長が明確な成果として表れています。
また、札幌や東京の大型優良物件の取得、戦略的な資産入替、バリューアップ工事の推進などを通じて、ポートフォリオの質も着実に向上しています。今後は取得済み物件の収益寄与に加え、東京都心部を中心とするオフィス賃料の更なる上昇が見込まれることから、内部成長と外部成長を両輪とした収益拡大が期待されます。
加えて、EPU年平均3％成長、DPU年平均2％成長という目標を掲げ、内部成長を主軸にしながら外部成長を組み合わせる戦略を推進しています。高い信用力と豊富なスポンサー・パイプラインを背景に、今後も安定的かつ持続的な投資主価値向上を目指す姿勢が鮮明となった決算でした。
