2025年11月19日にグローバル・ワン不動産投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が4,126円のところ4,271円で着地しました。
物件入替と資産規模回復に向けた取得・売却の実行
2025年9月期は、ポートフォリオの質向上と資産規模の回復を目的として、複数の物件売却と取得を組み合わせた外部成長を進めました。具体的には、アルカセントラルの準共有持分30％（譲渡価格5,550百万円）および横浜プラザビルの準共有持分25％（譲渡価格6,067.5百万円）を売却し、売却益を確保しました（「2025年9月期に営業収益として不動産等売却益717百万円を計上しました。」）。その一方で、スポンサーとの相互売買を活用し、明治安田生命大阪梅田ビルの準共有持分70％のうち25％相当（取得価格6,032.25百万円）を取得し、築年数の若い競争力の高い物件をポートフォリオに組み入れました（「第1回 2025年4月25日…取得価格6,032.25百万円」）。これらの入替により、ポートフォリオの稼働率は98.3％を維持しつつ、長期的な収益力の向上を図っています。
内部成長では、テナントとの賃料改定交渉が順調に進み、第44期の賃料改定は76件中44件が増額、平均増減率は4.8％となりました（「第44期の改定実績は…平均増減率は4.8%」）。また、テナント入替による賃料増額も寄与し、契約ベースの月額賃料は前期比で4.3百万円増加しています（「契約ベースの月額賃料はネットで前期比4.3百万円増加」）。一部物件で退去が発生したものの、空室の埋戻しは概ね順調で、ポートフォリオ稼働率は98.3％を確保しました（「当期末時点のポートフォリオ全体の稼働率は、98.3%です。」）。マーケット賃料の上昇によりレントギャップが拡大していることから、今後も増額改定の余地が大きい状況です。上記運用の結果、2025年9月期の実績として営業収益7,544百万円、営業利益4,595百万円、経常利益3,976百万円、当期純利益3,975百万円を計上しました。
長期固定中心の調達と自己投資口取得による資本効率向上
財務面では、返済期限到来に伴う6,000百万円の借入れを同額でリファイナンスし、長期固定金利を基本とした調達方針を維持しました（「2025年9月30日に返済期限が到来した既存の借入金6,000百万円…同日付で6,000百万円の借入れを行いました。」）。また、売却資金を活用し、過去の借入金2,800百万円を期日前弁済することで財務の健全性を高めています。さらに、投資主還元と資本効率向上を目的として、自己投資口30,800口（取得総額3,869百万円）を市場買付で取得し、期末に26,278口を消却しました（「自己投資口の取得を実施…取得した投資口の総数:30,800口…全ての自己投資口(26,278口)を消却」）。これにより、1口当たり分配金は108円増加し、投資主価値の向上に寄与しています。2025年8月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA-、格付けの見通し：安定的
サステナビリティ面の方は、GRESBリアルエステイト評価で「5スター」および開示評価「Aレベル」を獲得し、6年連続で最高評価を維持しました（「2025年のGRESBリアルエステイト評価で『5スター』…6年連続の最高評価」）。また、CDPへの初参加など、情報開示の高度化にも取り組み、サステナビリティ経営の強化を進めています。
以上のように、2025年9月期のグローバル・ワン不動産投資法人は、物件入替による外部成長、賃料増額交渉による内部成長、財務戦略の強化、ESG評価の向上を組み合わせ、「投資主価値の最大化」に向けた運用を着実に進めた期となりました。
