2025年11月20日に大和証券リビング投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,670円のところ2,700円で着地しました。
物件入替の推進とポートフォリオの質向上
2025年9月期は、賃貸住宅4物件（取得価格6,527百万円）を新規取得し、収益力の高い築浅物件をポートフォリオに組み入れました。また、賃貸住宅4物件とヘルスケア施設3物件の計7物件（譲渡価格8,002百万円）を譲渡し、築古物件の入替えを進めました。これにより、賃貸住宅比率の引き上げと、物件の築年数の若返りを同時に実現し、将来の収益成長力を高めています。
＜取得資産＞
【賃貸住宅】
グランカーサ仙台晩翠通(取得価格:1,251百万円)
セレニテ日本橋ミラク(取得価格:1,157百万円)
グランカーサ川口並木(取得価格:919百万円)
グランカーサ高井田(取得価格:3,200百万円)
＜譲渡資産＞
【賃貸住宅】
willDo岡山駅西口(譲渡価格:1,440百万円)
willDo岡山大供(譲渡価格:1,260百万円)
willDo伝馬町(譲渡価格:842百万円)
ボヌール常盤(譲渡価格:1,000百万円)
【ヘルスケア施設】
さわやか海響館(譲渡価格:1,030百万円)
さわやか日の出館 (譲渡価格:970百万円)
シルバーハイツ羊ヶ丘3番館(譲渡価格:1,460百万円)
賃貸住宅では、『日次稼働率予測システム』や『物件別経営方針』など既存施策を活用し、稼働率は期中平均97.4%を確保しました。入替時賃料は1,246件中1,198件で増額となり、件数ベースで+96.1%、賃料ベースで+10.7%と過去最高の増賃率を達成しました。修繕費や再商品化工事費の適正化にも取り組み、収益性の向上に寄与しています。
ヘルスケア施設では、オペレーターへの継続的なモニタリングを実施し、賃料減免や契約変更は発生していません。期中平均稼働率は99.5%と高水準を維持し、安定した収益を確保しました。2025年9月期の業績は、営業収益14,662百万円、営業利益7,774百万円、経常利益6,607百万円、当期純利益は6,607百万円となりました。
借入の長期化・返済期日の分散化
財務面は、デット・ファイナンスは、借入期間の一層の長期化、返済期日の分散化、変動金利の固定化を図り、今後も強固なバンクフォーメーションの維持に努めていくことで安定した資金調達を図っています。投資法人債についても、金融環境の推移や金利削減効果等の諸条件を見極めつつ、引き続き起債を検討していくとしています。
2025年9月期は、返済期限を迎えた長期借入金（総額10,710百万円）について既存取引行との借換えを実施し、借入期間の長期化と返済期日の分散化を進めました。また、13,600百万円の変動金利借入金に対して金利スワップ契約を締結し、金利上昇リスクのヘッジを行いました。結果として、LTV51.2%、金利固定化比率は60.6%となり、財務の安定性を維持しています。
サステナビリティに関する取組みとして、環境面では、LED照明や省エネ設備の導入、節水機器の設置などにより環境負荷低減を推進し、環境認証取得物件は32物件（延床面積ベース25.20%）となりました。社会面では、テナントや地域社会との連携を強化し、ヘルスケア施設の安定供給に向けたソーシャルファイナンス（ローン109.2億円、ボンド20億円）を活用しています。ガバナンス面では、利益相反防止や法令遵守を徹底し、GRESBリアルエステイト評価で「Green Star」および開示評価「A」を4年連続で取得しました。
2025年9月期の大和証券リビング投資法人は、「賃貸住宅比率の引き上げ」と「内部成長の最大化」を明確に軸に据え、ポートフォリオの再構築を一気に進めた期でした。特に、賃貸住宅の増賃力を最大限に活かすため、築古・低収益の賃貸住宅およびヘルスケア施設の売却を加速し、築浅・高収益の賃貸住宅へ入替える戦略を強力に推進した点が最大の特徴です。
