2025年12月15日に積水ハウス・リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が2,320円のところ2,365円で着地しました。
内部成長は一時的に鈍化も、2027年以降は成長軌道へ回復
2025年10月期の積水ハウス・リート投資法人は、国内住居の安定成長と米国住居の積極的成長を両輪とし、ポートフォリオの質的改善と収益力の底上げを進めた期となりした。国内では住居6物件を取得し、オフィス2物件を譲渡する資産入替を実施。東京圏の賃料成長力を取り込むための選択的な取得を進め、平均築年数の若返りとZEH物件の組入れによるESG面の強化も図りました。一方、既存住居の内部成長は修繕費増加や賃料成長を優先した施策により足元では鈍化したものの、新規契約時賃料変動率は東京23区で+14.9%と過去最高を更新し、更新時も増額打診率・応諾率が高水準を維持するなど、2027年4月期以降の成長軌道回復が見込まれる状況となりました。米国住居では「ザ・アイビー・オン・ボーレン」「シティリッジ」双方で稼働率が上昇し、賃料単価も底堅く推移。最低賃料保証期間の終了を控えつつも、タイトな需給を背景に長期的な賃料回復が期待される。国内・海外の住居双方でNOIが増加し、ポートフォリオ全体の収益基盤は一段と強化されています。
2025年10月期末において投資法人が保有する物件（海外不動産を含みます。）は138物件（居住用不動産：133物件、商業用不動産等：5物件）、取得価格の合計は561,102百万円（居住用不動産：480,752百万円、商業用不動産等：80,350百万円）となっています。稼働率は、居住用不動産については95.8％、商業用不動産等については100.0％、ポートフォリオ全体の稼働率については96.2％となりました。
平均残存年数は3.4〜3.7年と安定
財務面では、返済期限到来分の借入金20,413百万円と投資法人債4,000百万円をすべてリファイナンスし、短期借入金の期限前返済も実施するなど、返済・調達の安定化を優先した運営を行いました。LTVは47.0%と巡航レンジ内でコントロールされ、固定金利比率は70%以上、平均残存年数は3〜4年を維持し、金利上昇局面における財務コスト増を抑制する姿勢が明確に示された。グリーンローンの活用も進み、リファイナンス総額のうち10,033百万円をグリーン適格負債で調達するなど、ESG金融の比率が高まっています。2025年4月期末時点の格付機関から得ている格付は以下の通りです。
・㈱日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付：AA、格付けの見通し：安定的
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：AA-、格付けの見通し：安定的
サステナビリティ面では、グリーン認証取得割合が延床面積ベースで89.5%まで上昇し、CASBEE Sランク物件の取得も進展。GHG削減目標（2030年にScope1+2を42%削減、Scope3を25%削減）に向けた取り組みを継続し、サプライチェーンにおけるサステナビリティガイドラインの制定やPM会社とのエンゲージメントなど、運用会社レベルでのESG高度化も進みました。外部評価ではCDPのSEAで最高評価「A」、GRESB開示評価で6年連続「A」を取得し、ESG運営の透明性と実効性が高く評価されています。
