2025年12月17日にトーセイ・リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,710円のところ3,812円で着地しました。
厳選した住宅アセットの取得
2025年10月期は、2025年8月に「TRガーデン蕨」（取得価格1,053百万円）を取得しました。都心アクセス性と生活利便性を兼ね備えた立地に加え、全戸80㎡超・平置駐車場・トランクルーム完備という競争力の高いファミリータイプ物件で、取得後の稼働率は100%と安定しています。スポンサーの独自ルートを活用したソーシングにより、鑑定NOI利回り4.85%の高収益物件を確保し、分配金成長にも寄与しています。2025年8月には「プロシード幕張本郷2」を譲渡（譲渡価格264百万円、譲渡益35百万円）。築古・小型物件の入替を継続し、ポートフォリオの質向上と含み益の積み上げを図っています。
住宅を中心に賃料単価が上昇し、入替時の賃料変動は全体で +1,427千円（増額件数割合83.5%） と高い成果を実現しました。オフィスでも入替時+19.2%の増額事例が見られ、商業も個別の増額成約を確保しています。更新時の増額件数割合は 37.3%（前期比+5.3pt） に上昇し、全アセットタイプで減額改定はゼロ。月額賃料は +1,557千円 の増額となり、安定稼働を背景に賃料アップを継続しています。CAPEX投資による競争力強化にも注力しており、共用部・専有部のリニューアルを継続的に実施し、入替時の賃料アップを確実に実現しています。
主な投資例：
東戸塚ウエストビル：EVリニューアル（54.7百万円）
T’s garden蕨Ⅱ：大規模修繕（53.4百万円）
クエスト山手台：外壁補修・防水・廊下更新（35.6百万円）
専有部リニューアルでは+26.1%、+12.1%など高い増額率を達成
これらの取り組みにより、住宅・オフィス双方で競争力を維持し、稼働率は 97.4% と高水準を確保しています。上記運用の結果、2025年10月期の業績は、営業収益3,727百万円（前期比0.9％増）、営業利益1,796百万円（前期比2.0％増）となり、借入金の支払利息等の経費を控除した経常利益は1,459百万円（前期比1.6％増）、当期純利益は1,458百万円（前期比1.6％増）となりました。
新規借入れ（6億円）と40億円の長期リファイナンス
2025年8月に短期借入600百万円を実行し、物件取得資金に充当しました。さらに2025年11月には、返済期限到来分4,000百万円を 固定2.36%（5年）／変動TIBOR+0.65%（6年） の2本で借換えし、返済期限の分散と金利コストの抑制を両立しました。期末総資産LTVは 47.9%、鑑定LTVは 39.8% と健全な水準を維持。今後は資産の分散性と安定収益を背景に、総資産LTVを50%水準まで引き上げる方針です。期末鑑定評価額は 100,539百万円（前期比+1,971百万円）、含み益は 18,601百万円（前期比+921百万円） と増加。住宅・オフィスともに賃料上昇が評価額の押し上げに寄与しています。2025年10月期末時点で取得している格付けは以下の通りです。
・日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付:A、格付の見通し:(安定的)
サスティナビリティの取り組みでは環境認証の取得や防災・テナント満足度向上施策を継続し、社会・環境面での評価向上にも取り組んでいます。結果として、当期純利益は1,458百万円、1口当たり分配金は3,875円となり、安定した運用成果を投資主へ還元する期となりました。
