トーセイ・リート投資法人・第23期(2026年4月期)決算・一口当たり分配金は3,926円

2026年6月21日2026年10月13日

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2026年6月17日にトーセイ・リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,800円のところ3,926円で着地しました。

賃料成長を原動力としたポートフォリオ強化

2026年4月期のトーセイ・リート投資法人は、東京経済圏を中心とした総合型ポートフォリオの強みを活かしながら、内部成長と外部成長の双方を推進しました。当期末の運用資産は63物件、取得価格総額837億円となり、用途別ではオフィス40.5％、住宅52.7％を中心とした構成を維持しています。

外部成長では、資産運用会社独自のソーシングルートを活用し、「TRガーデン横浜中田」を取得しました。同物件は横浜市営地下鉄ブルーライン「中田」駅から徒歩4分の立地にあり、生活利便性や都心アクセスに優れた住宅物件として、将来的な賃料成長が期待されています。さらに、第41期には「プロシード葛西3」「プロシード府中宮西」「プロシード高円寺南」「プロシード柏トロワ」の4物件も取得し、首都圏を中心とした成長力の高い住宅資産への投資を進めました。

一方で、継続的な物件入替戦略も推進しています。これまでの累計では29物件を譲渡し、28物件を取得してきました。物件入替による累計譲渡益は21.6億円に達しており、分配金成長にも継続的に寄与しています。築年数の進んだ資産から築浅・高競争力資産へのシフトを行うことで、ポートフォリオの質の向上と将来収益の拡大を目指しています。

内部成長では、賃料増額が大きく進展しました。新規契約時の賃料変動率は8.8％となり前期比で2.3ポイント上昇しました。また、更新時の賃料変動率も2.6％まで上昇し、増額応諾率は71.7％を記録しています。入替時・更新時ともに増額件数割合が大きく上昇し、全体の賃料変動額は3期連続で増加しました。

特にオフィスでは更新時増額件数割合が48.9％まで上昇し、減額改定はゼロとなりました。住宅でも新規契約時の増額件数割合は89.8％に達し、東京23区では新規契約時賃料上昇率が14.9％を記録しています。こうした賃料成長が収益力向上の原動力となりました。

安定財務とESG推進による持続的成長基盤

財務面では、リファイナンスや物件取得資金の調達を実施しながら、安定した財務基盤を維持しました。当期は投資法人債の償還や既存借入金の返済に対応するため、第6回グリーンボンド20億円を発行するとともに、新規取得資金として27億円の借入れを実施しています。その結果、有利子負債残高は559億円となり、総資産LTVは53.6％、鑑定LTVは45.2％となりました。

また、平均調達金利は1.30％、固定金利比率は84.2％となっています。今後の金利上昇を見据えながらも、変動金利を一部活用することで金利コストの抑制とリファイナンスリスク分散を図る方針を示しています。JCRからの格付は「A（安定的）」を維持しています。

業績面では、営業収益37億6,200万円、経常利益14億7,800万円、当期純利益14億7,800万円を計上しました。1口当たり利益分配金は3,926円となり、前期比51円の増配を実現しています。物件売却益に依存しない巡航ベースの利益分配金も4期連続で過去最高を更新しました。

サステナビリティへの取り組みでは、環境認証取得を積極的に進めています。当期は「プロシードCO-Z東館」「プロシードCO-Z西館」においてCASBEE不動産評価認証を取得しました。これにより環境認証取得物件数は14物件、認証取得割合は30.3％まで上昇しています。2030年度には取得割合40％超を目標としています。

また、共用部電力については91物件で再生可能エネルギー100％プランへ切り替えを行い、GHG排出量の大幅削減を実現しています。2025年度のGHG排出量は2023年度比で90％以上削減されており、環境負荷低減への取り組みが着実に成果を上げています。