2025年12月17日にNTT都市開発リート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が3,010円のところ3,104円で着地しました。
オフィス・レジデンスともに賃料増額フェーズへ転換
2025年10月期は、ポートフォリオの質向上を目的として、築古オフィスの売却を中心に資産入替を進めた期となりました。2002年取得のランディック第2新橋ビル（取得価格2,348百万円）の一部信託受益権を売却し、1,228百万円の売却益を計上しています。また、同じく2002年取得のかながわサイエンスパークR&D棟（取得価格6,556百万円）を売却し、1,141百万円の売却損を計上しました。これらの売却により、築年数の進んだオフィスの入替を進めつつ、売却資金を原資として築浅レジデンス（La Douceur都島高倉町、築6.9年）を取得するなど、EPU成長に資するアセットへの再投資を行っています。結果として、当期末の保有物件は62物件（オフィス26、レジデンス35、優先出資証券1）となり、用途別比率はオフィス64.6%、レジデンス28.6%と、オフィス中心の構成を維持しています。
内部成長では、オフィス・レジデンスともに賃料増額が本格化した期となりました。オフィスビルでは、都心部の空室率が2%台まで低下する中、入替時・更新時ともに賃料増額が進みました。特に、KN渋谷3では再開発効果を背景に、2年間でビル全体の賃料が+9.5%上昇するなど、個別物件の賃料改定が進みました。また、東京オペラシティでは大口退去を館内増床移転で吸収し、ダウンタイム無しで賃料増額成約を実現しています。
レジデンスは、2025年10月期から専有部バリューアップ施策を本格化し、入替時賃料で+11.0%と過去最大の増額率を記録しました。六本木グリーンテラスでは、6戸のバリューアップ工事（総額78百万円）により、賃料変動率+44.5%、ROI28.8%を達成し、他物件への展開が進んでいます。2025年10月期の実績として営業収益13,217百万円、営業利益4,562百万円、経常利益3,886百万円、当期純利益3,883百万円を計上しました。
高めのレバレッジ維持と金利上昇局面でのコストコントロール
2025年10月期は、返済期日到来分の借入金5,300百万円を借換えし、さらに売却代金を活用して1,700百万円の期限前弁済を行いました。その結果、有利子負債総額は147,250百万円となり、長期負債比率94.6%と、長期・固定中心の安定的な負債構成を維持しています。平均金利は0.84%（前期比+0.03pt）、平均残存年数は3.8年（前期比 -0.3年）となり、借入年限の調整により金利上昇局面での負担増を抑制しています。LTVは総資産ベースで47.9%と高めのレバレッジを維持し、取得環境が厳しい中でも柔軟な資金運用を可能とする財務戦略を採用しています。2025年10月末時点で取得している格付けは以下の通りです。
・日本格付研究所(JCR)、発行体格付:AA、格付の見通し:(安定的)
