2025年12月16日に投資法人みらいの決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が1,210円のところ1,357円で着地しました。
那覇を除く変動賃料物件の業績はコロナ禍を大幅に上回る
2025年10月期の投資法人みらいは、資産入替による収益力改善と含み益の顕在化を進めた期でした。「東京衛生学園専門学校」を譲渡し（譲渡価格4,300百万円）、修繕費負担増や賃料増額余地の乏しさを抱える資産を整理する一方、MI府中テクニカルセンター（取得価格6,081百万円）を取得し、ポートフォリオの収益性と将来の賃料アップサイドを確保しました。取得物件はCASBEE Aランク認証を取得しており、グリーンファイナンスを活用した調達も実施するなど、ESG面での質的向上も伴っています。結果として、資産規模は180,155百万円、含み益は206億円へと拡大し、NAVも前期比+1,330円の54,890円となりました。
内部成長では、ホテルの変動賃料がインバウンド需要の回復を背景に大幅に伸長し、コロナ禍前の水準を上回る物件が増加しました。オフィスは東京都心・地方主要都市ともに需要が堅調で、空室の埋め戻しと賃料水準の改善が進展しました。特に中規模オフィスでは、レントギャップ解消が進みNOIが改善しています。商業施設では、売上連動契約物件の変動賃料が増加し、安定的な収益拡大に寄与しました。結果として、期末稼働率は99.0%と高水準を維持し、NOI利回りは4.7%となりました。
有利子負債の固定化比率は81.9%
財務面では、金利上昇局面に対応した固定・変動のバランスを意識した調達を継続しました。当期は計9,100百万円の借入を実施し、返済期限の分散化と調達コストの抑制を図りました。平均調達金利は0.89%、総資産LTVは49.3%と適正水準を維持しています。さらに、借入極度額3,000百万円のコミットメントラインを設定し、機動的な資金調達体制を強化しました。R&Iの格付はAからA+へ向上し、財務安定性が一段と高まりました。2025年10月末時点で取得している格付けは以下の通りです。
・㈱格付投資情報センター(R&I)、発行体格付：A+、格付けの方向性：安定的
・日本格付研究所(JCR)、長期発行体格付:AA-、格付の見通し:安定的
サステイナビリティ面では、グリーンファイナンスを活用した資金調達を実施し、環境認証取得物件の拡大を進めました。取得したMI府中テクニカルセンターはCASBEE Aランク認証を取得しており、環境性能の高い資産の組入れを通じてポートフォリオの持続可能性を高めています。また、変動賃料契約の拡大や短期契約比率の引き上げを通じて、インフレ環境下でもキャッシュフローの成長余地を確保する運用戦略を推進しています。
