2026年7月16日に日本プロロジスリート投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が1,920円のところ1,928円で着地しました。
尚、利益超過分配金212円が含まれています。
物流不動産の進化を捉えた資産入替と成長戦略
2026年5月期の日本プロロジスリート投資法人は、国内物流市場の構造的な成長を背景に、ポートフォリオの質的向上と収益力強化に取り組みました。EC市場の拡大やサプライチェーン再構築、物流施設の大型化需要を追い風に、Aクラス物流施設に特化した運用戦略を継続しています。日本プロロジスリート投資法人202605短信によると、当期末の保有資産は60物件、取得価格総額9,632億円となり、国内最大級の物流REITとしての地位を維持しています。
外部成長では、2025年から進めている資産入替戦略を着実に実行しました。当期は「モレラ岐阜」の追加取得、「イオンタウン守谷」、「カワサキロボットサービス神戸玉津事業所」、「LIMNO鳥取（敷地）」を取得し、取得総額は382.9億円となりました。一方で「Luz武蔵小杉」および「アプリーレ新青木一番館」を譲渡し、ポートフォリオの収益性向上を図っています。中期成長戦略では2025年から2027年にかけて約600億円から900億円規模の資産入替を掲げていましたが、当期までに累計624億円の譲渡を実施し、当初目標を前倒しで達成しました。
内部成長においても大きな成果が見られました。当期末の稼働率は98.0％、平均改定賃料変動率は7.0％と、いずれも高い水準を維持しています。物流施設市場全体で需給バランスが改善するなか、本投資法人の保有施設は好立地かつ高品質という競争優位性を背景に、高い賃料上昇率を実現しました。契約更改では94％の区画で賃料増額が実現し、新規契約においても全件で賃料増額を達成しています。また、再契約だけでなく新規契約や短期契約化、CPI連動条項導入などを通じて、将来のさらなる賃料成長機会の創出にも取り組みました。
強固な財務基盤と脱炭素社会への対応
財務面では、金利上昇局面に対応しながら安定的な資金調達を継続しました。当期は短期借入金50億円の借換えに加え、長期借入金199億円のリファイナンスを実施しています。その結果、有利子負債総額は3,623億円、LTVは40.5％、時価LTVは28.5％と健全な水準を維持しました。固定金利比率は93.2％、平均残存年数は4.1年となっており、J-REIT平均を上回る安定した財務基盤を確保しています。
業績面では、営業収益337億1,000万円、経常利益143億9,500万円、当期純利益143億9,500万円を計上しました。1口当たり分配金は1,716円、さらに利益超過分配金212円を加えた総分配金は1,928円となり、前期比および予想比ともに増加しています。収益性向上、デットコストコントロール、資本効率改善が分配金成長を支えました。
サステナビリティ分野では、物流REITとして先進的な取り組みを継続しています。本投資法人は2035年度までにGHG排出量を2024年度比36％削減し、2050年ネットゼロを実現する目標を掲げています。当期には、その達成に向けた脱炭素ロードマップを策定しました。さらに、環境認証取得割合は延床面積ベースで89.6％まで拡大しており、GRESBリアルエステイト評価では「4 Stars」、GRESB開示評価では最高位の「Aレベル」を取得しています。
また、省エネチューニングを積極的に推進し、空調設備の最適運用など設備投資を伴わない改善策によって、主要物件で年間約7％のGHG排出量削減を見込んでいます。環境負荷低減と運営コスト削減を両立させる運営が特徴です。
物流市場の成長を取り込む次なる飛躍へ
2026年5月期は、日本プロロジスリート投資法人にとって、物流不動産市場の改善を着実に収益へ転換した期となりました。市場全体で賃料上昇圧力が高まるなか、高品質な物流施設を中心としたポートフォリオの強みが発揮され、上場来最大となる平均改定賃料変動率7.0％を実現しています。
また、資産入替によるポートフォリオの質的改善、賃料更改条項やCPI連動契約の導入、短期契約化によるタイムリーな賃料改定機会の創出など、インフレ環境下での成長戦略を明確に打ち出しています。加えて、自己投資口取得やデットコストコントロールを組み合わせることで、投資主価値向上にも積極的に取り組んでいます。
