2026年7月15日にユナイテッド・アーバン投資法人の決算が発表されました。
分配金は当初の予想一口当たり分配金が4,550円のところ4,592円で着地しました。
資産入替と収益力強化で次の成長段階へ
2026年5月期のユナイテッド・アーバン投資法人202605短信は、中期成長戦略に基づき、積極的な資産入替と外部成長を推進しました。当期は「モレラ岐阜（追加取得）」「イオンタウン守谷」「カワサキロボットサービス神戸玉津事業所」「LIMNO鳥取（敷地）」の4物件を総額382.9億円で取得した一方、「Luz武蔵小杉」と「アプリーレ新青木一番館」を総額163.5億円で譲渡しました。これによりポートフォリオの収益性向上と将来成長に向けた質的改善を進めています。
中期成長戦略では、2025年から2027年にかけて約600億円から900億円規模の資産入替を掲げていますが、2026年5月期までの累計譲渡額は既に624億円に達しており、当初目標を前倒しで達成しました。取得資産の平均NOI利回りは4.8％、譲渡資産は3.2％と、収益性の高い資産への再投資が進んでいます。さらにスポンサーサポートを活用した約260億円を含む総額約150億円のパイプラインも確保しており、今後の外部成長余地を維持しています。
内部成長においても堅調な成果を上げました。オフィス市場では、東京都心や地方主要都市における需要拡大を背景に賃料増額が進みました。第45期のオフィス賃料改定・入替による月額賃料増加額は1,413万円となり、賃料増減率は9.3％を記録しています。賃料ギャップも16％まで拡大しており、今後の増額余地を残しています。新宿や仙台などでは10％前後の増額改定事例も多く見られました。
ホテルセクターでも成長が続きました。中国からの訪日客減少の影響は一部で見られたものの、韓国や台湾など他国からの需要が増加し、変動賃料型ホテル5物件の賃料は高水準を維持しました。さらにコンフォートホテル3物件では変動賃料型契約への切替を実施し、今後の賃料成長機会を確保しています。商業施設でも大型テナントとの賃料増額交渉が進み、賃料総額の向上につながりました。
強固な財務基盤と脱炭素社会への対応
財務面では、公募増資と資産譲渡による資金調達を活用しながら、安定した資本構成を維持しました。当期末の有利子負債残高は3,389億円となり、総資産LTVは44.4％、時価LTVは34.6％となっています。固定金利比率は77.1％と高水準を維持しており、JCRからAA、見通し「安定的」の格付を継続取得しています。
業績面では、営業収益308億3,900万円、営業利益163億円、経常利益146億1,800万円、当期純利益146億1,800万円を計上しました。1口当たり分配金は4,592円となり、前期比450円増、予想比でも42円上回る過去最高水準を達成しています。新規取得物件の収益寄与に加え、既存物件の賃料増額、変動賃料ホテルの好調な運営が増益を支えています。
サステナビリティへの取り組みでは、2050年ネットゼロ達成に向けた脱炭素ロードマップを策定しました。2035年度までにポートフォリオ全体のGHG排出量を2024年度比36％削減する目標を掲げています。設備更新だけではなく、省エネチューニングによる運用改善を重視し、主要3物件において空調設備運用の最適化により約7％の排出量削減を見込んでいます。
また、環境認証取得割合は延床面積ベースで89.6％と高水準を維持し、GRESBリアルエステイト評価では「4 Stars」、GRESB開示評価では最高位の「Aレベル」を取得しています。TCFD提言への対応やグリーンファイナンス活用も継続しており、ESGを成長戦略の重要な柱として位置付けています。
分配金成長を支える総合型リートの進化
2026年5月期は、ユナイテッド・アーバン投資法人にとって、中期成長戦略が具体的な成果として現れた期となりました。資産入替によるポートフォリオ改善、オフィスやホテルを中心とした内部成長、そして安定した財務運営が相乗効果を発揮し、1口当たり分配金は過去最高を更新しました。
今後は、ホテルやオフィスのさらなる賃料上昇、変動賃料契約の拡大、スポンサーサポートを活用した新規取得を通じて、年間DPU9,000円超の継続を目指しています。売却益の還元と成長投資を両立するキャッシュアロケーション戦略も進められており、成長投資期間を経た後には、より高い収益力を備えたポートフォリオへの進化が期待されます。
分散性の高い総合型ポートフォリオを強みに、インフレ環境や金利上昇局面にも対応しながら、継続的な分配金成長と投資主価値向上を追求する姿勢が明確に示された決算だったといえます。
